ZA CO PŁACIMY SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ? WSZYSTKO O OPŁATACH

Pilska Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko-Własnościowa w Pile zarządza 6 970 lokalami mieszkalnymi o łącznej powierzchni 334,1 tys. m², w których zamieszkuje 12 316 osób tj. około 17% mieszkańców Piły. Administrowanie tymi zasobami kosztuje, a jednym z ważniejszych zadań stojących przed zarządcą jest właściwe ustalenie stawek opłat za zajmowane lokale.

Za co płacimy w każdym miesiącu do Spółdzielni i co ma wpływ na wysokość opłat?

Opłaty za mieszkanie są przedmiotem porównań między osiedlami, nieruchomościami i zarządcami. Ich wysokość uzależniona jest od kosztów utrzymania danej nieruchomości, a więc związana jest z jej wyposażeniem, otoczeniem i lokalizacją w danym osiedlu. W tym miejscu podkreślić należy, że Spółdzielnia nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, więc opłaty czynszowe nie zawierają elementów zysku. Zysk występuje jedynie przy wynajmie lokali.
Podstawę ustalenia opłat za lokale mieszkalne, użytkowe i garaże stanowi plan gospodarczo finansowy na przyszły rok, który już od kilku lat jest zatwierdzany przez Radę Nadzorczą we wrześniu tak, aby Spółdzielnia mogła wywiązać się z obowiązku poinformowania mieszkańców o zmianie przed wyznaczonym ustawowo terminie. Plan sporządzany jest każdorazowo na podstawie faktycznie poniesionych kosztów w poprzednim roku obrachunkowym oraz w miesiącach poprzedzających jego opracowanie. Zawsze bierzemy pod uwagę wszelkie dostępne i dające się przewidzieć na dzień jego sporządzenia informacje o poziomie wzrostu poszczególnych składników opłat.
Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości muszą mieć pełne uzasadnienie w rzeczywistych potrzebach. Zarządzając zasobami zwraca się uwagę na utrzymanie ich w stanie niepogorszonym, zapewniając przy tym bezpieczeństwo mieszkańcom i polepszając komfort zamieszkiwania. Prawidłowe określenie poziomu kosztów oraz źródeł i wysokości przychodów do ich pokrycia gwarantuje właściwą gospodarkę ekonomiczno-finansową Spółdzielni i świadczy o racjonalnym gospodarowaniu środkami wpłaconymi przez członków Spółdzielni.

Czy Spółdzielnia ma wpływ na wysokość wszystkich składników kalkulacyjnych składających się na opłatę za mieszkanie?

W ewidencjonowanych przez Spółdzielnię kosztach gospodarki zasobami, które stanowią podstawę ustalania wysokości opłat za lokale wyróżnić należy dwie główne grupy kosztów: koszty niezależne od Spółdzielni i koszty od niej zależne. W naszej Spółdzielni w 2022 r. opłaty niezależne za mieszkanie wynosiły 55,06% a opłaty zależne 44,94%. Wraz ze wzrostem cen udział ten się zmienia i już w I półroczu 2023 r. opłaty niezależne od Spółdzielni wynosiły 58,48%, a po wzroście cen za ciepło od sierpnia 2023 r. na niektórych nieruchomościach koszty niezależne od Spółdzielni wynoszą ponad 70%.
Do kosztów niezależnych, na których wysokość Spółdzielnia nie ma żadnego wpływu zaliczyć należy opłaty za wywóz odpadów komunalnych, opłaty na pokrycie kosztów utrzymania domofonów, opłaty na pokrycie kosztów utrzymania dźwigów osobowych, opłaty z tytułu podatku od nieruchomości, opłaty za wodę i ścieki oraz opłaty za centralne ogrzewanie i za podgrzanie wody, których znaczący wzrost w ostatnim okresie odczuli wszyscy użytkownicy lokali. Na część z tych kosztów wpływ mają mieszkańcy poprzez bezpośrednie ilościowe zużycie określonych mediów lub usług. Spółdzielnia nie ma możliwości negocjowania cen za ciepło, wodę czy też podatek od nieruchomości, ani też nie ma wpływu na częstotliwość i terminy wprowadzania zmian tych cen, gdyż w świetle obowiązujących przepisów ceny te regulują dostawcy przy aprobacie instytucji kontrolnych Państwa (m.in. Urząd Regulacji Energetyki, Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie).
Do kosztów zależnych od Spółdzielni należy opłata eksploatacyjna, opłata za konserwację i przeglądy, opłata za sprzątanie klatek schodowych, opłata na działalność społeczno-oświatową i kulturalną oraz odpis na fundusz remontowy.

Jakie koszty kryją się pod opłatą eksploatacyjną oraz opłatą za konserwację i przeglądy?

Na opłatę eksploatacyjną składają się koszty sprzątania budynków i terenów zewnętrznych (z wyłączeniem kosztów sprzątania klatek schodowych), koszty zakupu energii elektrycznej do oświetlenia części wspólnych nieruchomości (klatek schodowych, piwnic, terenów zewnętrznych), koszty ubezpieczenia budynków od ognia i innych zdarzeń losowych oraz odpowiedzialności cywilnej, koszty czyszczenia przewodów wentylacyjnych i spalinowych, koszty utrzymania terenów zielonych (w tym między innymi koszenia trawników, wycinki i ogłowienia drzew, nasadzeń), koszty dezynfekcji, dezynsekcji i wykonywanej dwukrotnie w ciągu roku deratyzacji, a w przypadku wieżowców również koszty czyszczenia zsypów, koszty tzw. "akcji zima", koszty utrzymania mienia Spółdzielni (między innymi: dróg, chodników, parkingów, hydroforni), koszty rozliczeń ciepła i wody, koszty związane z obsługą administracyjną i zarządzaniem oraz pozostałe koszty eksploatacji obejmujące między innymi wymianę i uzupełnianie piasku w piaskownicach, montaż znaków osiedlowych i koszy na odpady komunalne, amortyzację, czy też zakup książeczek czynszowych.
Opłata na konserwację i przeglądy obejmuje koszty konserwacji nieruchomości, legalizacji (wymiany) wodomierzy lokalowych, roczne przeglądy instalacji gazowej i spalinowo-wentylacyjnej oraz pięcioletnie przeglądy instalacji elektrycznej i odgromowej.
Koszty te należą do grupy kosztów zależnych od Spółdzielni, jednak na ich wysokość tylko w niewielkiej części ma wpływ Spółdzielnia poprzez negocjację cen zakupu usług, które w dużej mierze zależą od wysokości minimalnego wynagrodzenia oraz poziomu inflacji. Większość firm zewnętrznych świadczących usługi dla naszych mieszkańców za pośrednictwem Spółdzielni składa wnioski o podniesienie stawek za swoją pracę. Mimo prowadzonych negocjacji wzrost kosztow jest nieunikniony, gdyż drożejąca energia, koszty materiałowe i obciażenia pracownicze powodują, że nie ma wyboru tańszych ofert. W bieżącym roku wzrosły między innymi koszty ubezpieczenia mienia i odpowiedzialności cywilnej o 10,51%, opłata za odbiór wód opadowych i roztopowych o 13,33%, opłata za koszenie terenów zielonych o 2,33%, opłata za deratyzację o 4,17%, opłata za czyszczenie zsypów o 8,16%, opłata za przeglądy kominiarskie o 33,33%, opłata za konserwację szlabanów o 25%, opłata za wymianę (legalizację) wodomierza o 15,68%, opłata netto za energię elektryczną (po przekroczeniu limitów oraz dla punktów nieobjętych Rządową Tarczą Solidarnościową) o 46,3%. Oprócz powyższego wzrosły stawki za roboty remontowe, ceny materiałów budowlanych a także ceny materiałów i środków czystości do sprzątania klatek schodowych.
W przyszłym roku zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów minimalne wynagrodzenie wzrośnie dwukrotnie. Od 1.01.2024 r. będzie wynosić 4 242 zł, co oznacza jego wzrost o 752 zł w stosunku do kwoty z 1.01.2023 r. (3 490 zł), tj. o 21,5%. Podwyższenie płacy minimalnej od 1.07.2024 r. do 4 300 będzie oznaczać wzrost o 700 zł w stosunku do kwoty z 1.07.2023 r. (3 600 zł), czyli o 19,4%. W 2022 roku inflacja wynosiła 14,4% i była najwyższa od ponad 20 lat. W ustawie budżetowej w 2023 r. inflacja miała wynosić 7,8%, co odbiega od stanu rzeczywistego, gdyż według danych GUS za sierpień 2023 r. inflacja wynosiła 10,1%. W 2024 r. według założeń do budżetu Państwa planowany jest wskaźnik inflacji na poziomie 6,6% i tym wskaźnikiem kierowaliśmy się przy opracowywaniu planu na przyszły rok.

Od Spółdzielni zależy ustalenie wysokości odpisu na fundusz remontowy. Ile Spółdzielnia planuje wydać na remonty w 2024 roku?

Spółdzielnia ewidencjonuje wydatki oraz wpływy na fundusz remontowy dla poszczególnych nieruchomości. W przypadku lokali mieszkalnych od 1 stycznia 2024 r. odpis na fundusz remontowy kształtować się będzie w poszczególnych nieruchomościach w lokalach mieszkalnych na poziomie netto od 1,30 zł do 4,40 zł/m2 powierzchni użytkowej miesięcznie. Wzrost odpisu występuje w nieruchomościach, w których jest nadwyżka wydatków nad wpływami (zadłużenie na funduszu remontowym) i uzależniony jest od wielkości planowanego zakresu robót remontowych w 2024 r. oraz w kolejnych latach (np. instalacja ciepłej wody użytkowej, remont balkonów, remont małej architektury osiedlowej). W pozostałych nieruchomościach odpis na fundusz remontowy pozostaje na niezmienionym poziomie.
W przyszłym roku zakładamy, że wpływy na remonty nieruchomości wyniosą 10 540 tys. zł. Szczegółowy plan remontów dla poszczególnych nieruchomości jest w trakcie opracowywania i zostanie zatwierdzony przez Radę Nadzorczą Spółdzielni w listopadzie 2023 r.

Dlaczego już we wrześniu Spółdzielnia wysyła zawiadomienia o wzroście opłat od 1.01.2024 roku?

O zmianie wysokości opłat, które są zależne od Spółdzielni zobowiązani jesteśmy zawiadomić użytkowników lokali co najmniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, a zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie. Wyłącznie w przypadku zmiany wysokości opłat na pokrycie kosztów niezależnych od Spółdzielni, w szczególności energii, gazu, wody oraz odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych, Spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić, co najmniej na 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin. Opłaty zgodnie ze statutem należy uiszczać co miesiąc z góry do 15 dnia miesiąca, a od nie wpłaconych terminowo należności Spółdzielnia pobiera odsetki ustawowe.
W tym miejscu należy przypomnieć, że istnieje możliwość wsparcia finansowego w postaci dodatku mieszkaniowego dla osób w trudnej sytuacji materialnej. Dodatek przysługuje na utrzymanie posiadanego lub wynajmowanego mieszkania, a wnioski o jego przyznanie składa się w Miejskim Ośrodku Pomocy Społecznej. O dodatek ten mogą ubiegać się także osoby zalegające z opłatami za użytkowanie mieszkania. Zadłużenie to nie może jednak wzrastać w przypadku otrzymania dodatku a obowiązkowo należy wówczas wnosić opłaty bieżące w pełnej wysokości.
Każdy użytkownik mieszkania chce płacić za nie jak najmniej, dlatego też zarówno po stronie kosztów jak i wydatków utrzymywana jest konsekwentnie dyscyplina finansowa oraz podejmujmy wszelkie działania pozwalające minimalizować wydatki. Z uwagi na stały wzrost opłat pocztowych zachęcamy członków do skorzystania z możliwości prowadzenia korespondencji ze Spółdzielnią drogą elektroniczną. W przypadku takiej decyzji na wskazany przez właściciela lokalu adres poczty elektronicznej przekazywana będzie cała korespondencja - między innymi naliczenia opłat czy też rozliczenia mediów. Osoby, wyrażające chęć skorzystania z tej formy prowadzenia korespondencji, proszone są o złożenie stosownych oświadczeń w Administracji Osiedla lub siedzibie głównej Spółdzielni się przy ulicy Sikorskiego 33 pok. nr 0.02 - Sekcja Opłat Eksploatacyjnych.
Stale przypominamy mieszkańcom o obowiązku bieżącego aktualizowania liczby osób zamieszkujących dany lokal. Na podstawie liczby osób zamieszkujących ustalane są opłaty za wywóz odpadów komunalnych, za dźwigi w wieżowcach oraz za gaz w budynkach ze zbiorczym licznikiem. Wyłącznie dzięki prawidłowemu zgłoszeniu nie są obciążani kosztami sąsiedzi, którzy na bieżąco aktualizują liczbę osób.

Katarzyna Rola
Kierownik Działu Analiz Ekonomicznych
Pilskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej w Pile